Heimvertrag: Was drinstehen muss und wie Sie kündigen können

Was ist ein Heimvertrag?

Ein Heimvertrag ist der Vertrag zwischen Ihrem Angehörigen und dem Träger des Pflegeheims über das Zimmer, die Pflege, die Betreuung und die Verpflegung. Rechtlich heißt er Vertrag nach dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz, kurz WBVG.

Dieses Gesetz ist ein Verbraucherschutzgesetz. Es legt fest, was im Vertrag stehen muss, wann er sich ändern darf und wie beide Seiten kündigen können. Alles, was im Vertrag zu Ihrem Nachteil davon abweicht, ist unwirksam (§ 16 WBVG), auch wenn es unterschrieben ist.

Für Sie heißt das: Sie müssen den Vertrag nicht verhandeln können, um geschützt zu sein. Sie müssen ihn lesen können. Dafür ist dieser Beitrag da.

Das betrifft Sie, wenn

• ein Vertragsentwurf auf dem Tisch liegt und der Einzug bevorsteht
• Ihr Angehöriger im Heim lebt und eine Änderung angekündigt wird, etwa ein höheres Entgelt oder mehr Pflege
• eine Kündigung ansteht, wegen Umzug, Unzufriedenheit oder nach einem Todesfall

Das brauchen Sie dafür: den Vertrag, die Informationen, die das Heim Ihnen vor der Unterschrift gegeben hat, den Pflegegradbescheid und, wenn Sie für einen anderen unterschreiben, die Vorsorgevollmacht oder den Betreuerausweis.

Häufigster Fehler in einem Satz: Am Einzugstag unterschreiben, ohne die Informationen gelesen zu haben, die das Heim vorher schicken musste.

Wenn die Auswahl noch offen ist: Auf Pleegio finden Sie Pflegeheime mit Ausstattung, Bewertungen und einer Einordnung der Kosten.

Was muss im Heimvertrag stehen?

Der Heimvertrag muss die Leistungen einzeln beschreiben und jedes Entgelt getrennt ausweisen (§ 6 Absatz 3 WBVG). Ein Gesamtpreis ohne Aufschlüsselung reicht nicht.

Im Einzelnen gehören hinein:

• die Leistungen nach Art, Inhalt und Umfang
• die Entgelte getrennt nach Wohnraum, Pflege und Betreuung, Verpflegung, weiteren Leistungen und den gesondert berechenbaren Investitionskosten, dazu das Gesamtentgelt
• der Verweis auf die Informationen, die Sie vor Vertragsschluss bekommen haben, mit gekennzeichneten Abweichungen
• ein Hinweis auf die Verbraucherschlichtung

Was die einzelnen Posten bedeuten, erklärt der Beitrag Was ein Pflegeheim wirklich kostet.

Der Vertrag wird schriftlich geschlossen, nicht elektronisch, und das Heim muss Ihnen eine Ausfertigung aushändigen (§ 6 Absatz 1 WBVG). Er läuft auf unbestimmte Zeit; eine Befristung ist nur zulässig, wenn sie Ihren Interessen nicht widerspricht (§ 4 Absatz 1 WBVG).

Fehlt die Schriftform, ist der Vertrag trotzdem wirksam, aber nur zu Ihren Gunsten: Nachteilige Abweichungen vom Gesetz gelten dann nicht, und Sie können jederzeit fristlos kündigen. Unterblieb die Schriftform im Interesse Ihres Angehörigen, etwa weil er bei Vertragsschluss nicht unterschreiben konnte, muss der schriftliche Vertrag unverzüglich nachgeholt werden (§ 6 Absatz 2 WBVG).

Was muss das Heim Ihnen vor der Unterschrift geben?

Rechtzeitig vor der Unterschrift muss das Heim Sie in Textform und in leicht verständlicher Sprache informieren (§ 3 WBVG). Diese Informationen sind kein Prospekt, sie werden Vertragsgrundlage.

Dazu gehören:

• das allgemeine Leistungsangebot, also Ausstattung und Lage des Hauses, Gemeinschaftsräume und ihre Nutzungsbedingungen
• die Leistungen, die für Ihren Angehörigen in Betracht kommen
• die Entgelte dafür
• die veröffentlichten Prüfergebnisse

Legen Sie später den Vertrag daneben: Jede Abweichung von diesen Informationen muss im Vertrag gesondert kenntlich gemacht sein (§ 6 Absatz 3 WBVG).

Vor dem Vertrag steht oft ein Probewohnen, und das ist der beste Test, den es gibt. Es ist verbreiteter, als viele denken: In unserem Bestand machen 4.213 Pflegeheime eine Angabe dazu, 2.813 davon bieten es an (Stand 28. September 2026). Fragen Sie danach, bevor Sie unterschreiben, und lesen Sie vorher die zwölf Fragen für den Besuch.

Was darf sich am Vertrag ändern?

Ändert sich der Pflegebedarf, muss das Heim Ihnen eine Anpassung der Leistungen anbieten, schriftlich, mit einer Gegenüberstellung der bisherigen und der neuen Leistungen samt Entgelten und mit Begründung (§ 8 Absätze 1 und 3 WBVG). Sie können das Angebot auch nur teilweise annehmen.

Bei Bewohnern, die Leistungen der Pflegekasse oder Sozialhilfe beziehen, darf das Heim den Vertrag bei geändertem Pflegebedarf auch einseitig anpassen (§ 8 Absatz 2 WBVG). Ihr Eigenanteil bleibt dabei in Pflegegrad 2 bis 5 gleich (§ 84 Absatz 2 SGB XI).

Ein Punkt gehört vor die Unterschrift: Das Heim darf die Pflicht, eine Anpassung anzubieten, bei Vertragsschluss ganz oder teilweise ausschließen, etwa weil es keinen Bereich für Menschen mit Demenz hat. Der Ausschluss muss schriftlich vereinbart und begründet sein (§ 8 Absatz 4 WBVG). Steht so eine Klausel im Vertrag, fragen Sie, was passiert, wenn genau dieser Bedarf eintritt.

Entgelterhöhungen muss das Heim schriftlich ankündigen und begründen, alt und neu gegenüberstellen und Einsicht in die Kalkulation geben; zahlen müssen Sie frühestens vier Wochen nach Zugang (§ 9 WBVG). Zusatzleistungen sind nur nach vorheriger schriftlicher Vereinbarung zu bezahlen (§ 88 SGB XI).

Welche Kündigungsfristen gelten im Pflegeheim?

Sie können ordentlich bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ende desselben Monats kündigen, schriftlich (§ 11 Absatz 1 WBVG). Maßgeblich ist der Tag, an dem die Kündigung beim Heim ankommt, nicht der Tag, an dem Sie sie abschicken (§ 130 BGB). Wer per Post kündigt, plant ein paar Tage Puffer ein oder gibt die Kündigung persönlich ab und lässt sich den Empfang bestätigen.

Das Heim kann nur aus wichtigem Grund kündigen, schriftlich und mit Begründung (§ 12 Absatz 1 WBVG).

Auf schmalen Bildschirmen lässt sich die Tabelle seitlich schieben.

Zahlungsverzug zählt erst, wenn zwei aufeinanderfolgende Raten mit mehr als einem Monatsentgelt offen sind oder sich über längere Zeit zwei Monatsentgelte angesammelt haben, und auch dann erst nach einer angemessenen Zahlungsfrist mit Hinweis auf die Kündigung. Wer rechtzeitig nachzahlt, wendet die Kündigung ab; selbst nach einer Räumungsklage wird sie unwirksam, wenn binnen zwei Monaten gezahlt wird oder das Sozialamt die Zahlung übernimmt (§ 12 Absatz 3 WBVG). Eine Kündigung, um das Entgelt zu erhöhen, ist ausgeschlossen.

Bei Bewohnern mit Leistungen der Pflegekasse endet die Zahlung mit dem Tag des Auszugs, auch wenn die Kündigungsfrist noch läuft (§ 87a SGB XI; Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Oktober 2018, III ZR 292/17). Den Umzugstag zahlt nur das neue Heim.

Was können Sie tun, wenn das Heim schlecht leistet?

Erbringt das Heim vereinbarte Leistungen nicht oder mit mehr als geringfügigen Mängeln, können Sie eine angemessene Kürzung des Entgelts verlangen, bis zu sechs Monate rückwirkend (§ 10 Absatz 1 WBVG). Weitere Ansprüche bleiben davon unberührt.

Zwei Bedingungen gehören dazu. Mängel am Zimmer müssen Sie dem Heim unverzüglich anzeigen; wer das schuldhaft versäumt, verliert für diese Zeit das Kürzungsrecht (§ 10 Absätze 2 und 3 WBVG). Und bei Bewohnern mit Leistungen der Pflegekasse steht Ihnen der Kürzungsbetrag bis zur Höhe des Eigenanteils zu, ein Rest geht an die Kasse (§ 10 Absatz 5 WBVG).

Der erste Weg führt trotzdem zur Pflegedienstleitung, dann zum Heimbeirat und zur Heimaufsicht Ihres Bundeslandes, erst danach zum Anwalt. Wie Sie das Beschwerdeverfahren eines Hauses schon beim Besuch erfragen, steht in Frage 12 des Beitrags zur Auswahl. Halten Sie Mängel schriftlich fest, mit Datum. Das ist die Grundlage für jede Kürzung.

Was passiert mit dem Vertrag beim Tod?

Mit dem Tod Ihres Angehörigen endet der Heimvertrag (§ 4 Absatz 3 WBVG). Was danach noch zu zahlen ist, regelt bei zugelassenen Pflegeheimen das Sozialgesetzbuch, und zwar zu Ihren Gunsten.

Das WBVG erlaubt zwar eine Vereinbarung, dass das Zimmer bis zu zwei Wochen nach dem Sterbetag gegen das anteilige Wohnentgelt weiterläuft. In zugelassenen Pflegeheimen endet die Zahlungspflicht aber mit dem Todestag, und abweichende Vereinbarungen sind nichtig (§ 87a Absatz 1 SGB XI). Steht im Vertrag etwas anderes, gilt es nicht.

Bleiben Regelungen zum Nachlass: Der Vertrag darf festlegen, wie mit den Sachen im Zimmer umgegangen wird (§ 4 Absatz 3 WBVG). Räumen Sie das Zimmer zügig, aber lassen Sie sich nicht drängen, eine „Räumungspauschale“ zu zahlen, die nicht vereinbart war.

Häufige Irrtümer

Der Irrtum: Das Heim darf eine Kaution verlangen.

Richtig ist: Von Bewohnern, die Leistungen der Pflegekasse für Kurzzeit- oder vollstationäre Pflege beziehen oder Sozialhilfe erhalten, darf das Heim keine Sicherheit verlangen (§ 14 Absatz 4 WBVG). Bei allen anderen höchstens zwei Monatsentgelte, in drei Raten zahlbar, getrennt angelegt und verzinst.

Was Sie prüfen sollten: Ob der Vertrag eine Sicherheitsleistung vorsieht und ob Ihr Angehöriger Pflegekassenleistungen bezieht.

Der Irrtum: Wird die Pflege aufwendiger, kann das Heim kündigen.

Richtig ist: Es muss zuerst eine Anpassung anbieten. Kündigen darf es erst, wenn Sie das Angebot auch nach erneuter Aufforderung mit Frist ablehnen, oder wenn es die Anpassung bei Vertragsschluss wirksam ausgeschlossen hatte (§ 12 Absätze 1 und 2 WBVG).

Was Sie prüfen sollten: Ausschlussklauseln nach § 8 Absatz 4 WBVG im Vertrag, vor der Unterschrift.

Der Irrtum: Ohne schriftlichen Vertrag haben wir keine Rechte.

Richtig ist: Der Vertrag ist wirksam, aber alle Abweichungen vom Gesetz zu Ihrem Nachteil sind es nicht, und Sie können jederzeit fristlos kündigen (§ 6 Absatz 2 WBVG).

Was Sie prüfen sollten: Ob Sie eine unterschriebene Ausfertigung erhalten haben. Wenn nicht, fordern Sie sie schriftlich an.